Wat komt er allemaal kijken bij het kopen van een huis?
Waar u wilt wonen is natuurlijk het eerste waarover u nadenkt voor u een huis koopt. Is het huis makkelijk bereikbaar? Zijn er voldoende speelgelegenheden en scholen in de buurt? Kunt u er goed winkelen? Moet u ver reizen naar uw werk? Vele vragen die u zichzelf stelt om te bepalen waar u wilt wonen. Pas als u dat weet, kan het zoeken naar een huis beginnen.

Vraagprijs
Huizen worden op verschillende manieren te koop aangeboden. Ze staan in de krant, u vindt ze bij de makelaar of op Internet. Ook aan de borden 'TE KOOP' kunt u zien welke huizen in de verkoop staan. U kunt vrijblijvend zelf zoeken naar een woning of een gerichte zoekopdracht geven aan een makelaar. Voor elk huis wordt een prijs gevraagd. Dit noemen we de vraagprijs. De vraagprijs hoeft niet altijd de definitieve verkoopprijs te zijn. Met enig onderhandelen zakt de prijs soms nog. Door de grote vraag worden woningen tegenwoordig ook voor meer dan de vraagprijs verkocht of zelfs bij inschrijving.

De makelaar
Wie een huis wilt kopen, krijgt meestal te maken met een makelaar. Een makelaar is een beëdigd bemiddelaar op de huizenmarkt. In opdracht van de verkoper zoekt hij een koper. Zijn belang is het om voor de verkoper een aantrekkelijke prijs voor het huis te krijgen. De verkoper betaalt hem hiervoor. De makelaar kan ook voor u werken. U kunt hem opdracht geven een geschikt huis voor u te zoeken. Voor zijn werk betaalt u provisie. Deze provisie bedraagt ongeveer 2% van de koopprijs. De makelaar werkt altijd voor een partij. Of voor de koper, of voor de verkoper. Dat betekent dat hij altijd en uitsluitend één belang zal dienen. Overigens kunt u de makelaar ook inschakelen voor een advies over bouwkundige zaken en voor een taxatie.

Kosten Koper en Vrij op Naam
Als u een huis koopt, moet u altijd meer betalen dan de prijs van het huis alleen. Achter de vraagprijs wordt meestal vermeld k.k. of v.o.n.. K.k. staat voor 'kosten koper'. Dit betekent dat de koper de kosten, verbonden aan het kopen van een huis moet betalen. Deze kosten zijn:

• Overdrachtsbelasting (6% van de koopprijs).
• Kosten voor de eigendomsoverdracht(de transportakte).
• Inschrijving als huiseigenaar bij het kadaster.

De 'kosten koper' bedragen in totaal ongeveer 7,5% van de koopsom. Daarnaast maakt u bij 'kosten koper' nog andere kosten. Het gaat dan om -van uw belastbaar inkomen- aftrekbare kosten als:

• Afsluitprovisie over de lening bij de bank.
• Eventuele kosten Nationale Hypotheek Garantie.
• Taxatiekosten.
• Kosten van de hypotheekakte.

In de praktijk betekent dit dat u voor uw 'kosten kosten'-huis in de regel zo'n 10% meer betaalt dan de koopsom. V.o.n. betekent 'vrij op naam'. Van 'vrij op naam' is meestal sprake bij nieuwbouwwoningen. Inschrijving in het kadaster, overdachtsbelasting en de kosten van de transportakte komen niet voor uw rekening, maar worden door de verkoper betaald. Bij v.o.n. zijn uw kosten meestal:

• Afsluitprovisie over de lening bij de bank.
• Eventuele kosten Nationale Hypotheek Garantie.
• Taxatiekosten.
• Kosten van de hypotheekakte.
• Een 'vrij op naam'-woning kost in de regel zo'n 3% meer dan de koopsom.

Premiewoningen
Soms worden door de overheid nieuwbouwwoningen -zogenaamde premiewoningen- aangewezen waarop subsidie te krijgen is. Aan het verkrijgen van subsidie zijn verschillende voorwaarden verbonden. Hoeveel subsidie u krijgt hangt onder meer af van de hoogte van uw -gezamenlijk- inkomen. De overheid bepaalt ook hoe duur een dergelijke woning mag zijn.

Woonvergunning
De koop van een woning is vaak aan voorwaarden gebonden. Soms moet u bijvoorbeeld werken in de gemeente waar u gaat wonen. Of u moet al in de gemeente woonachtig zijn voor u er een huis mag kopen. Elke gemeente kent zo haar eigen voorwaarden voor een woonvergunning. Informeer ruim van tevoren naar deze voorwaarden, het kan u veel tijd en ellende besparen.

De koop-/aanneemovereenkomst
Als u het eens bent geworden over de koopprijs wordt de koop-/aanneemovereenkomst getekend. Deze overeenkomst wordt wel eens misleidend 'voorlopig koopcontract' genoemd. Zo 'voorlopig' is de overeenkomst niet. U bent namelijk verplicht u aan dit contract te houden. Verkoper en koper tekenen dit contract. De koop van het huis is hiermee geregeld. Natuurlijk heeft u op dat moment nog lang niet alles in orde om uw huis te kunnnen kopen. Dat is ook niet nodig. In de koop-/aanneemovereenkomst kunt u laten opnemen wat er nog geregeld moet worden om het huis te kopen of wanneer de koop eventueel niet doorgaat. Deze voorwaarden worden 'ontbindende voorwaarden' genoemd.

Ontbindende voorwaarden
Om een huis te kopen heeft u een hypothecaire lening of hypotheek nodig. Maar een hypotheek aanvragen en krijgen kost tijd. 'Mits de koper een passende financiering vindt...' dient u dan als ontbindende voorwaarde in uw koop-/aanneemovereenkomst op te nemen. Voor het verkrijgen van een hypotheek is soms Nationale Hypotheek Garantie nodig. Dit is een officiële verklaring van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woning aan de geldgever -de bank bijvoorbeeld- dat die Stichting zich ervoor garant stelt, dat het geleende geld zal worden terugbetaald. Uw huis is dan het onderpand. Ook het verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie kunt u als ontbindende voorwaarde laten opnemen in de koop-/aanneemovereenkomst. Voor sommige huizen heeft u een woonvergunning nodig. Ook deze moet worden aangevraagd en ook dat kost tijd. 'Mits woonvergunning verkregen wordt...' is dan ook vaak de derde ontbindende voorwaarde. Soms moet u uw oude huis nog verkopen. Ook dit kan desgewenst een ontbindende voorwaarde zijn. In de koop-/aanneemovereenkomst wordt een datum genoemd waarop u uw zaken moet hebben geregeld. Wordt die datum niet gehaald, dan gaat de koop niet door.

U bent huiseigenaar
Als u alles geregeld heeft, staat niets de officiële overdracht nog in de weg. Voor deze laatste stap heeft u de notaris nodig. Hij maakt de officiële overeenkomst voor de eigendomsoverdracht (de transportakte) en het hypotheekcontract (de hypotheekakte) op. Beide aktes worden in principe volledig en hardop door de notaris voorgelezen. U en de verkoper tekenen de transportakte. De geldverstrekker en u tekenen de hypotheekakte. Op dat moment bent u officieel de eigenaar van uw huis.

Voor uw huis zoekt u een hypotheek.
Als u een huis koopt, heeft u een hypotheek nodig. Bij een geldverstrekker leent u het bedrag dat u nodig heeft. Uw huis dient daarbij als onderpand, tot meerdere zekerheid van de bank. Natuurlijk dient uw inkomen voldoende te zijn om de hypotheek terug te kunnen betalen.

Hoeveel kunt u lenen?
Met Nationale Hypotheek Garantie kunt u in het algemeen -mede afhankelijk van uw inkomen- een bedrag lenen tot 100% van het bedrag waarvoor de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen zicht garant stelt. Meestal is dit bedrag gelijk aan de verwervingskosten van uw woning. Indien u geen Nationale Hypotheek Garantie heeft, kunt u -afhankelijk van uw persoonlijke omstandigheden en de gekozen hypotheekvorm- tot 125% lenen van de executiewaarde.

De fiscus helpt mee.
Om de hypotheek te kunnen betalen, helpt de fiscus mee. De rente van uw hypotheek is fiscaal aftrekbaar. Van deze lastenverlichting kunt u -als u dat wilt- zelfs maandelijks profiteren. Hiervoor zijn speciale loonbeschikkingsformulieren verkrijgbaar bij uw belastingkantoor. Bovendien zijn alle kosten voor het verkrijgen van een hypotheek aftrekbaar. Op uw belastingaangifte mag u dus de kosten van de hypotheekakte, de afsluitprovisie, de kadasterkosten enzovoort van uw inkomen aftrekken.

De looptijd van uw hypotheek
Hypotheken met aflossing kennen een vaste looptijd. In veel gevallen is de looptijd 30 jaar, maar een kortere looptijd en in sommige gevallen een langere behoren eveneens tot de mogelijkheden.

Hoe lang staat de rente vast?
Bij het afsluiten van een hypotheek dient u aan te geven hoe lang u de rentestand vast wilt zetten. Het vastzetten van de rente is een moeilijke beslissing. Wanneer u inzicht wilt in de toekomstige verloop van de hypotheekrente dient u verstand te hebben van allerlei macro-economische ontwikkelingen. Ook is het belangrijk dat u uw weg weet op de obligatiemarkt. Uw adviseur kan u op weg helpen bij de maken van deze beslissing. Naast het vastzetten voor periodes van 1, 2, 5, 10 en 12 jaar kunt u ook gebruikmaken van zgn. rentebedenktijd. Deze rentevorm biedt een rentevaste periode van 7 tot 12 jaar. Het bijzondere is echter dat u na de periode van 5 respectievelijk 10 jaar, zelf het moment van verlening kunt bepalen. U kunt dus gedurende de laatste 2 jaar van de rentevaste periode de schommelingen van de rente in de gaten houden en op een voor u gunstig moment kiezen voor een nieuwe rentevaste periode.

Bron: 123hypotheken.nl

Wat doet de notaris voor het opmaken van de hypotheekakte?

Recht van hypotheek
De koop van een huis staat of valt meestal met de financiering ervan. Voor de financiering doet de koper vaak een beroep op een bank, een verzekeringsmaatschappij of een pensioenfonds. Wie geld leent voor de aankoop van een huis, verleent hypotheek. Dat betekent dat het huis onderpand wordt om de financier de zekerheid te geven dat hij het door hem geleende geld weer terug krijgt. De wet geeft hem het recht bij openbare verkoop van het huis zijn vordering (als de eigenaar in gebreke blijft met aflossing van de hypotheek) bij voorrang te verhalen op de opbrengst, dus voor de andere schuldeisers. Dit recht van hypotheek wordt verleend door de eigenaar. Zodra het recht van hypotheek aan de financier is verleend, wordt deze hypotheekhouder. Het huis waarop de hypotheek rust is het onderpand.

Hypothecaire leningen
De verschillen tussen hypothecaire leningen bestaan voornamelijk uit de wijze van aflossing. De belangrijkste vormen zijn de lineaire hypotheek, de annuïteitenhypotheek en de hypothecaire lening met levensverzekering (spaarhypotheek). Bij een lineaire hypotheek betaalt u jaarlijks steeds een zelfde bedrag (aflossing) terug; de jaarlijks te betalen rente neemt telkens af omdat de hoofdsom ieder jaar minder wordt. Bij een annuïteitenhypotheek betaalt u jaarlijks hetzelfde bedrag aan rente plus aflossing gedurende de gehele looptijd van de hypotheek; in het begin betaalt u veel rente en weinig aflossing, aan het einde betaalt u veel aflossing en weinig rente. Bij een hypotheek met levensverzekering betaalt u de normale rente maar lost niet af; in plaats van aflossing betaalt u een premie voor een levensverzekering; de uitkering van de levensverzekering wordt later gebruikt om de lening af te lossen (varianten hiervan zijn de spaarhypotheek en de beleggingshypotheek).

Deze vormen hebben elk hun eigen voor- en nadelen. Laat u adviseren over de voor u meest aantrekkelijke vorm, mede met het oog op de aftrekbaarheid van rente op leningen voor de inkomstenbelasting.

Overlijdensrisicoverzekering
Financiers willen meestal alleen een hypothecaire lening verstrekken als de geldnemer een overlijdensrisicoverzekering afsluit. Betaling van rente en aflossing zijn afhankelijk van het inkomen van de geldnemer. Als die overlijdt, dan valt het inkomen weg en zouden de erfgenamen het huis moeten verkopen omdat zij rente en aflossing niet kunnen betalen. Om dat te voorkomen wordt een overlijdensrisicoverzekering gesloten. Met de uitkering daarvan wordt bij voortijdig overlijden van de schuldenaar de hypothecaire lening afgelost. Daarna hebben de erfgenamen een hypotheekvrij huis. Laat u goed adviseren over de wijze waarop u deze verzekering het beste kunt afsluiten. Vooral als partners het huis samen kopen is het van belang wie de verzekering afsluit en wie de begunstigde is. De overlijdensrisicoverzekering kunt u het beste laten ingaan op de dag waarop de offerte voor de hypothecaire lening wordt aangegaan, doch in ieder geval op de dag dat u de hypothecaire lening accepteert.

Bijzondere bepalingen
Het recht van hypotheek is in de wet met een aantal waarborgen omgeven waarmee de financier kan rekenen op terugbetaling van de verstrekte lening. De sterkste waarborg is het recht van de financier om het onderpand in het openbaar te doen verkopen [veilen] als de schuldenaar niet aan zijn verplichtingen voldoet. Uit de opbrengst van de openbare verkoop kan de financier bij voorrang de openstaande schuld voldoen. Twee andere waarborgen zijn de zaaksvervanging en het huurbeding.

Zaaksvervanging houdt in dat een eventuele schadeverzekeringsuitkering wordt belast met een pandrecht ten behoeve van de hypotheekhouder (de financier): de zekerheid in de vorm van het huis kan worden vervangen door pandrecht op de vordering op de verzekeraar (de vordering op de verzekeraar is onderpand in plaats van het huis). Deze waarborg is van belang bij brand of andere belangrijke schade waardoor het huis als onderpand sterk in waarde vermindert of zelfs waardeloos wordt. In de hypotheekakte wordt daarom vermeld dat de koper het onderpand (het huis) moet verzekeren tegen brand en andere gevaren. De hypotheekhouder (de financier) heeft de wettelijke bevoegdheid om in de hypotheekakte te laten opnemen dat de eigenaar zonder zijn toestemming het onderpand niet mag verhuren of verpachten en dat hij bovendien de huur of pacht niet voor lange tijd vooruit mag laten betalen. Deze bevoegdheid vloeit voort uit het risico dat een onderpand bij openbare verkoop in dergelijke gevallen aanzienlijk minder zal opbrengen. Dit zogeheten huurbeding wordt ook in de openbare registers ingeschreven. Als een huis dan toch zonder toestemming wordt verhuurd en/of de huur voor lange tijd vooruit wordt betaald, dan hoeft de bank daar - na toestemming van de President van de Rechtbank bij openbare verkoop geen rekening mee te houden. De huurder zal in zo'n geval het huis moeten ontruimen. Als de huurder in het huis mag blijven wonen, dan moet hij aan de nieuwe eigenaar opnieuw huur betalen. Iedere huurder kan in de hypotheekakte betreffende het huis nagaan hoe zijn rechten liggen. Deze akte is immers in de openbare registers ingeschreven.

Akte ondertekenen
De notaris stelt zowel de leveringsakte als de hypotheekakte op. De eigenaar van het huis, de financier en de notaris ondertekenen de hypotheekakte. De financier laat zich daarbij meestal vertegenwoordigen door een medewerker van het notariskantoor. Indien het huis ook door de echtgenoot van de eigenaar zal worden bewoond, moet deze toestemming geven voor de hypotheekvestiging. De notaris zorgt ervoor dat het recht van hypotheek en de verdere bijzonderheden worden ingeschreven in de openbare registers.

Schuld afgelost
Het recht van hypotheek vervalt meestal nadat de lening geheel is afgelost. De notaris maakt dan de inschrijving in de openbare registers ongedaan. Dit gebeurt bij een notariële akte van vervallenverklaring (royement). De hypotheekhouder (de financier) moet hiervoor toestemming geven. Als de hypotheekhouder (de financier) een particulier is, dan doet de huiseigenaar er goed aan zelf in de gaten te houden dat een akte van royement wordt opgemaakt na aflossing van schuld.
Bij overlijden van de financier behoeven de erfgenamen immers niet op de hoogte te zijn van het feit dat de schuld wel is afgelost maar de inschrijving van het hypotheekrecht nog niet officieel is doorgehaald.

 

Bron notaris.nl